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南京项目交接“内斗” 起风波 花样年轻资产转型面临多重难题

返回 类别:行业资讯    发布时间:2016/10/18 11:25:13
 10月11日,花样年彩生活发布公告,旗下全资附属深圳市彩生活以1300万元人民币的代价,向控股股东花样年全资附属,出售主要从事房产经纪业务之深圳市星彦行置业全部注册资本。
 
  公司称作出此交易的原因,是集团主要从事提供物业管理服务、工程服务及社区租赁、销售及其他服务。基于战略及业务规划理由,公司决定将目标公司现时经营的业务转移至本集团另一附属公司。在业界看来,此举是公司轻资产转型的又一动作。
 
  今年8月初,花样年发布公告称,已经与万达商业地产签署股权转让协议,万达商业旗下万达物业整体转让给花样年物业联合体。随着交易的尘埃落定,花样年的社区服务旗帜,将随着万达物业到达86个城市。而业界也都翘首期待花样年掌门人潘军如何将该联姻故事讲下去。
 
  而9月中旬的一场交接冲突,将此前遭受过业界质疑的花样年再次推向舆论漩涡。近日,南京河西万达广场D座,原南京万达物业公司员工与花样年旗下物业分支美易家员工之间发生交接冲突。
 
  而截至10月14日,花样年方面相关负责人在接受采访时表示:“南京项目的交接冲突是个小摩擦,目前事件沟通各方面进展都很顺利。”当记者问及项目进展情况,该工作人员表示自己刚入职,具体情况并不清楚,了解情况的同事刚刚离职。
 
  交接冲突
 
  日前,南京河西万达广场D座发生了一起冲突,现场一度失控,民警随后赶赴现场维护秩序。
 
  据了解,这是原万达物业公司员工与万象美员工(大部分为花样年旗下物业分支美易家员工)之间因交接问题发生了冲突。现场目击者称,当时整个万达中心七幢高层商务楼大部分电梯也陷入停运。
 
  同时,根据《21世纪经济报道》报道,9月14日凌晨,在冲突发生之后,经过建邺区有关部门的协调,双方最终签署了几份协议,矛盾得以化解。当日晚间,为配合公安调查与解决问题,万达集团高管、万象美法人等均到场,并提供了相关交易文件。
 
  记者查询发现,今年8月1日,花样年发布公告称,花样年控股成立的有限合伙企业深圳市幸福万象投资合伙企业(以下简称“幸福万象”),与其全资附属公司深圳前海嘉年投资基金管理有限公司(以下简称“前海嘉年”)及大连万达商业地产股份有限公司(以下简称“万达商业”)订立协议,据此,幸福万象及前海嘉年将从万达商业分别收购万达物业管理有限公司(以下简称“万达物业管理”)99%及1%的股权。
 
  交易涉及6000万平方米万达物业、交易对价约为20亿元。随着交易的尘埃落定,花样年的社区服务旗帜,将随着万达物业到达86个城市。南京一名业内人士认为,两家公司内部矛盾的根源在于新旧员工的利益冲突。
 
  据称,原南京万达物业员工大部分是在8月1日公告后才知道交易详情,而对于此前流传的花样年承诺万达物业全体员工的“4不变原则”,包括工资福利待遇不变、劳动合同不变、工作内容不变、岗位职责不变等,原南京万达物业员工也提出在8月初花样年管理层召集员工大会的时候并没有明确作出承诺。
 
  “交接过程中,肯定会涉及到两家公司在经营理念、运作模式、薪酬机制等方面的区别,在这次的南京交接混战中,应该就出现了一些问题。”同策咨询研究部总监张宏伟称。
 
  花样年方面9月22日回复本报记者采访函时表示:“公司此前公告披露,万达物业已经整体转让给花样年物业联合体。伴随而来的交接和审计等相关工作,是符合《公司法》等法律法规的正常商业行为。在交接过程中,个别人员出于私利阻挠股东委派机构开展工作于法无据,目前南京河西万达广场物业交接工作已经顺利解决。”
 
  据此前《新京报》报道,万达物业的项目有132个,已确权面积4285万平方米,未确权2121万平方米,合计接收6406万平方米,收购价格在20多亿元,其中万达账面有2亿元应收款、6亿元左右现金,实际支付对价12个亿左右。
 
  消息称,这是中国物业管理行业迄今为止规模最大的一次合作。而此次万达物业股权转让采用竞标方式,共有行业顶尖的四家物业管理企业参与竞标。经过多轮角逐,花样年物业联合体以综合得分最高胜出。
 
  转型面临多重痛点盈利待考
 
  10月11日,彩生活发布公告称,作价1300万元,向控股股东花样年出售房产经纪业务。对此,中原地产分析师卢文曦表示,此番出售是公司的一些业务整合和剥离,公司的业务条块可能更明晰些。从业务内容来看,是注重服务类的业务,也与近年房企提出的“轻资产”一脉相承。
 
  在业界观察人士看来,随着房地产行业进入白银时代,曾经不赚钱甚至亏损的物业行业开始“受宠”。以花样年为代表的房企,从开发商的单一定位转变为全链条的社区平台服务商。2014年6月,彩生活在港交所挂牌上市,成为中国社区服务运营第一股。
 
  然而,在上市之后的快速扩张中,彩生活遭遇了服务质量下降、业主维权频发等诸多问题。相关研究机构也分析认为,尽管目前几乎所有独立上市的物业服务公司均希望达到轻资产扩张,以“社区O2O”为卖点,但尚未有一家能让增值服务成为主要利润来源。
 
  记者梳理彩生活2015年年报发现,截至2015年年末,彩生活在管物业面积规模达到3.221亿平方米,进驻国内165个城市以及新加坡,在管项目数量达到2001个,覆盖人口超过1000万人。收购万达物业之后,彩生活的物业管理面积至少达到3.8万亿平方米。
 
  两年前,在“互联网+”背景下,社区商业搭乘O2O快车高速发展,曾经不赚钱甚至亏损的物业行业开始“受宠”。国内,不少开发商谋求将物业服务打包上市,并抢占社区服务的蛋糕。
 
  根据公开资料,2018年花样年轻资产与重资产收入比例将达到5:5的结构,2020年,轻资产收入超过房地产,业务销售额将达到1000亿元。同时,在彩生活分拆上市之后,潘军还忙着谋划另外一个名为“解放区”的全新社区O2O服务平台,用来整合不愿被收购的众多中小物管企业资源。
 
  对此,克而瑞集团分析师沈晓玲表示,花样年对转型轻资产的探索执着而积极。彩生活、“解放区”、美易家这些平台均属于服务类,或是依托社区,或是依托楼宇的优势,通过创新服务来获得收益。所以,未来是存在打通的可能,但时间会较长。
 
  在彩生活忙着规模扩张的同时,南京兴元嘉园、万达华府和翠屏清华园等多个小区业主却在进行着维权,要求将彩生活物业“请出去”。在业主们的诉求中,包括落叶无人打扫、水塘无人清理、电梯罢工未能及时维修等在内的多条“罪状”致使业主对彩生活物业忍无可忍。
 
  对于业主们的不满,彩生活认为,传统的物业管理是依靠大量的低价劳动力,去从事非常简单的诸如安全管理、清洁、保洁、园林绿化等等这些服务。而彩生活采用的是机械化、信息化、自动化这些设备和仪器来确保社区的安全和物业服务效率的提升。
 
  据潘军透露,彩生活的管理费是万科的一半,彩生活的人工费也是万科的一半。“物业管理公司本来是非常好的营运模式,但很多开发商把它做成了赔钱的生意。”
 
  然而,一个不可忽视的问题是,正是由于服务人员减少,后期接地气的服务未能跟进,彩生活才频频遭遇业主维权。
 
  “从行业现状来讲,单纯依靠物业管理是很难实现盈利的。”张宏伟认为,对于开发商来讲,当前大规模布局物业管理项目打造万亿大平台,其实是资本市场“风口”来临的阶段,为了获得更多的客户服务接口(社区业主),为了更好地把握好C端消费者需求的接口,从而可以在此基础上为这些客户提供增值服务,最终获得增值服务收益。
 
  上海市物业管理行业协会会长翁国强提出,物业设备设施管理、各类延伸需求服务、资产管理已经被合并定位成物业管理的大范畴,物业企业的创新升级可围绕三大内容展开,其中业主的延伸需求已经从线下转移至线上。
 
  中国指数研究院分析人士认为,虽然很多物业公司在大趋势下引入了互联网思维,用大数据等来提升服务效率,增加客户黏性,但不应重物轻人,提高客户的满意度仍是非常重要的课题。现代社区服务在降低成本、提高效率的同时,如何保证服务的持续性和质量仍是一个难点。
 
  同时,张宏伟认为,业主的需求是繁杂的,除了最基础的安保需求,医疗、养老、教育、就业等也是不容忽视的方面。开发商要加码生活服务领域,首先要看其洞察能力和资源整合能力,能否从中挖掘共性的、高价值的需求,并在服务载体上不断创新,形成有特色的增值服务,这是决定其能否成功的关键。
 
  相关机构研报显示,尽管目前几乎所有独立上市的物业服务公司均希望达到轻资产扩张,以“社区O2O”为卖点,但尚未有一家能让增值服务成为主要利润来源。在各公司2015年的财报中,传统服务带来的收入仍占相当高的比例,其增值服务收入占公司总收入极小份额。
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